Alter Wein aus alten Schläuchen:

Ausländer in Thailand und stolzer Grundeigentümer - dank Company Limited?

Vorbemerkung

Dies ist ein Versuch, die tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse auch für Nichtjuristen verständlich darzustellen. Einiges musste gekürzt und vieles vereinfacht werden, damit die Übersicht nicht verloren geht. Eine gewisse Dichte war trotzdem nicht zu vermeiden. Persönlich Betroffene kommen daher nicht darum herum, kompetenten Rat zuständigenorts einzuholen.

Hintergrund

Eine Liegenschaft im Rechtssinn des Wortes ist der Sammelbegriff für unbebaute und bebaute Grundstücke.

Eine Immobilie ist eine Sache, welche ohne wesentlichen Schaden zu nehmen nicht transportiert werden kann. Hierzu gehören Grundstücke und permanente Gebäude, nicht aber die klassischen Thai-Holzhäuser, wie sie in ländlichen Gebieten noch oft vorkommen und welche ohne weiteres abgetragen und woanders wieder aufgebaut werden können.

Der Erwerb von Grundstücken ist Ausländern in Thailand grundsätzlich verboten (thailändisches Landgesetz); es gibt wenige Ausnahmen von geringer praktischer Bedeutung, z.B. wenn ein Ausländer als gesetzlicher Erbe erwirbt, die Grundstücksfläche einen Rai (1600 m2) nicht überschreitet und die zuständige Behörde zustimmt.

Der Erwerb von Gebäuden ist Ausländern in Thailand uneingeschränkt gestattet.

Der gewerbsmässige Handel mit Liegenschaften ist Ausländern in Thailand generell verboten (thailändisches Geschäftsgesetz für Ausländer). Die gewerbsmässige blosse Vermittlung von Liegenschaften durch Ausländer ist zwar bewilligungspflichtig, wird aber i.d.R. zugelassen.

Der Erwerb einer Eigentumswohnung untersteht einer Sonderregelung (thailändisches Condominium-Gesetz) und ist einem Ausländer insoweit gestattet, als das Gebäude ausdrücklich als „Condominium“ baubewilligt und sowohl bau­seitig als auch administrativ als solches ausgeführt wurde. Die Gesamt-Gebäudewohnfläche wird prozentual auf die einzelnen Wohnungen umgelegt, das ergibt dann die sog. „Quote“, und der Ausländeranteil (also die Summe der auf ausländische Eigentümer entfallenden Quoten) darf 49.9% nicht überschreiten (in der Vergangenheit erliess das Parlament zeitlich befristete Ausnahmeregelungen, um den darniederliegenden Markt etwas zu beleben). Der Wohnungseigentümer erwirbt das Eigentumsrecht an seiner Wohnung, nicht aber am Grundstück. Aber er behält einen Anspruch auf einen seiner Quote entsprechenden allfälligen Liquidationserlös der Liegenschaft (also auch am Land), falls das Gebäude abgerissen oder umgenutzt wird und dabei das Grundstück die Hand ändert.

Der Erwerb eines Grundstückes durch eine juristische Person (sei es als Betriebsstätte oder als Aktivum einer als Immobiliengesellschaft ausgestalteten Gesellschaft, zumeist eine Company Limited) ist nur zulässig, falls die Mehrheit der Gesellschaftsanteile durch Thais gehalten wird (als natürliche Personen, welche die thailändische Nationalität besitzen, oder als „juristische“ Personen, wie z.B. die vorerwähnte Co., Ltd., deren Anteile ihrerseits mehrheitlich Thais gehören).

Verbots-Umgehungen

Diese restriktive Rechtslage hat im Verlaufe der letzten Jahrzehnte flexible Anwälte auf den Plan gerufen, welche in unheiliger Allianz mit investitionsstarken Ausländern und geschäftstüchtigen Immobilienspekulanten Umgehungskonstrukte ausbaldowert haben, welche Ausländern so weitgehende Rechte an einem Grundstück verleihen, dass sie praktisch wie Eigentümer frei darüber verfügen können.

Es gibt zwei in wesentlichen Punkten voneinander zu unterscheidende Umgehungs-Grundkonstruktionen:

Einmal jene, die ausländischen Investoren den (ihnen verbotenen) Handel mit thailändischen Liegenschaften ermöglicht. Auf diese regelmässig sehr komplexen Umgehungskonstruktionen trete ich hier nicht näher ein, da die Protagonisten meist einem finanzstarken und im Wirtschaftsleben erfahrenen und qualifiziert beratenen Personenkreis zuzurechnen sind.

Die andere Umgehungskonstruktion zielt darauf ab, Ausländern – faktisch – das (von Gesetzes wegen unzulässige) Eigentum an einer thailändischen Liegenschaft zur Selbstnutzung zu verschaffen. Davon ist nachfolgend die Rede.

Verzahntes, mehrstufiges Vorgehen

Zuerst wird eine dem Wert der Liegenschaft angemessen kapitalisierte, mit der geeigneten Anteilsstruktur und passenden statutarischen Bestimmungen versehene Company Limited nach thailändischem Zivil- und Handelsrecht (nachfolgend bezeichnet als „die Company“) gegründet und beim zuständigen Handelsregister registriert. (Die Wesenselemente dieser Gesellschaft sind vergleichbar mit denjenigen einer „heimatlichen“ Aktiengesellschaft oder Gesellschaft mit beschränkter Haftung).

Wichtig ist dabei, dass man die Company von vorneherein als „Immobiliengesellschaft“ ausgestaltet, also als Firma, deren hauptsächlicher Geschäftszweck die erfolgreiche Bewirtschaftung (Vermietung oder Verpachtung) der firmeneigenen Liegenschaft ist. In der Gesellschafts-Gründungsphase ist auf die Wahl- und Abstimmungsmodalitäten der Organe zu achten, es sind die Zusammensetzung und Befugnisse des Vorstandes zweckmässig festzulegen und adäquate Gesellschafterbindungsverträge (Veräusserungs-, Abtretungs- und Vertretungsbeschränkungen bezüglich der Anteile u.dgl.) und weitere Nebenabreden (Darlehens-, Belehnungs-, Verpfändungs- und Hinterlegungsverträge für verpfändete Anteile u. dgl.) zu formulieren. Ziel ist bei all diesen Vorkehrungen immer, den Einfluss und die Befugnisse des Ausländers zulasten der sich anteilsmässig von Gesetzes wegen in der Mehrzahl befindlichen Thais zu maximieren und nachhaltig zu sichern.

Als eine ihrer ersten „Amts“handlungen hat die Hauptversammlung der Company ihre Exekutivorgane zu wählen, konkret: den Ausländer zum „Non Managing Director“ der Company zu ernennen. „Nicht geschäftsführend“, weil er ja als Ausländer keine Arbeitserlaubnis besitzt; effektiv „geschäftsführend“ ist das – auch – mit der Buchführung betraute externe Büro, zumal sich die Geschäftsführung bei einer Immobiliengesellschaft bloss auf die Vermietung, das Inkasso der Mieten und die Bezahlung des Gebäudeunterhalts beschränkt.

Das Grundstück wird in der Folge vom abtretenden Eigentümer auf den erwerbenden, die Company, übertragen. In Thailand erfolgt die Übertragung des Eigentums an einem Grundstück durch (1) den als öffentliche Urkunde gestalteten Kaufvertrag (errichtet durch den Beamten am Landamt, das sog. Verpflichtungsgeschäft) und (2) durch die Registrierung des Eigentumsübergangs in den beiden Landtiteln (zwei gleichwertige Ausfertigungen, wovon die eine beim Landamt bleibt und die andere für den Rechtsverkehr bestimmt ist), ebenfalls vom zuständigen Beamten auf dem Landamt vorgenommen (das Vollzugsgeschäft). Ist das Grundstück bereits bebaut, ist mit Vorteil bereits in der öffentlichen Kaufurkunde (s.o.) zu vermerken, dass und mit welchem Betrag das Gebäude drittfinanziert wurde.

Das Management der Company, also das mit der Buchführung betraute externe Büro, wird im Hinblick auf die jährlich nötige Einreichung der Steuerbilanz einen Mietvertrag entwerfen. Der darin jährlich neu festzulegende Mietzins wird maximal so hoch sein, dass der Company, nach Abzug aller übrigen Unkosten und Auslagen, eine von der Steuerbehörde noch gerade akzeptierte Jahresrechnung vorgelegt werden kann. Wegen der gegenwärtigen Finanzkrise hat die Regierung befristete Steuererleichterungen für niedrig kapitalisierte Companies erlassen, sodass zurzeit, wenn alles richtig gemacht wurde, gar keine Gesellschaftssteuern anfallen.

Wie zu erwarten war, ist der Mieter im vorerwähnten Mietvertrag der Ausländer – in Personalunion mit dem Direktor der Gesellschaft und ihrem alleinigen wirtschaftlich Berechtigten (unter Berücksichtigung der eingangs erwähnten Aktionärsbindungs- und Nebenverträge).

Rechtliche Konsequenzen des Umgehungstatbestands

Es gibt nicht den geringsten Zweifel, diese Konstruktion – wieviel Schlaumeierei auch dahintersteckt und in welcher Vernebelungsdichte sie in Erscheinung treten mag – ist eine klare Rechtsverbots-Umgehung. Sie legt einem verbotenen faktischen Sachverhalt ein legales juristisches Mäntelchen um. Dass der offensichtliche wirtschaftliche Wille der betroffenen Parteien Vorrang hat vor dem rechtlichen Kleid, das dem Rechtsgeschäft verliehen wurde, steht im thailändischen Landgesetz wörtlich:

“Besteht Grund zur Annahme, dass die Registrierung (eines Grundstückerwerbs) eine Rechtsumgehung darstellt oder dass der Käufer für einen Ausländer erwirbt, wird (der zuständige Minister) endgültig über die Zulässigkeit des Eintrags entscheiden.“

Macht das Landamt den sogenannten „Durchgriff“, also: identifiziert es die Hilfskonstruktion über die Company als Umgehungsgeschäft gemäss den Bestimmungen im Landgesetz, wird das Rechtsgeschäft, also der Grundstückskauf, null und nichtig und der Eintrag der Handänderung in den Landtiteln verweigert. Allfällig unter den Vertragsparteien bereits Geleistetes muss zurückerstattet und der sog. Status quo ante wiederhergestellt werden. Für die mitwirkenden Thai-Strohleute, welche den widerrechtlichen Sachverhalt kannten oder hätten kennen sollen, sieht das Verwaltungsrecht Geldbussen und/oder Gefängnis vor. Nicht so für den Ausländer, nulla poena sine lege – keine Strafe ohne Gesetz. Dies gilt aber nur für Verstösse gegen die thailändischen Landgesetze; wird (auch) gegen das thailändische Geschäftsgesetz für Ausländer (s. oben) verstossen, kommt auch der Ausländer nicht ungeschoren davon.

Die thailändischen Land­ämter werden von ihrer Oberbehörde periodisch mit Weisungen bedacht, wie sie ihre Prüfungspflicht bei Verdacht auf Umgehungsgeschäfte zu versehen hätten. Traditionell werden solche Weisungen nicht nur in den verschiedenen Provinzen, sondern auch innerhalb der Provinz, unter den einzelnen Verwaltungsbezirken, sehr individuell gehandhabt. Hier spielt natürlich die hier hochentwickelte „Allowance“-Kultur mit, also der schöne Brauch, sich beim verständnisvollen Beamten schon zum voraus mit einem Gruss aus der Brieftasche zu bedanken.

Amazing Thailand

Es ist leicht nachvollziehbar, dass es die Thais zutiefst wurmt, wenn Ausländer via solcher Umgehungskonstrukte mit thailändischem Geld von thailändischen Banken thailändischen Grund und Boden erwerben und damit spekulieren, zumal wenn die Gewinne in einer karibischen Steueroase anfallen, bei einem allfälligen Scheitern des Unterfangens dagegen die thailändischen Banken in die Röhre gucken und schauen müssen, wie sie die gepfählte Schutthalde wieder halbwegs erfolgsneutral versilbern können.

Umgekehrt stört es die Thais natürlich wesentlich weniger, wenn der sich hier zur Ruhe absetzende Ausländer dank eines Umgehungsgeschäfts Devisen nach Thailand bringt, das lokale Baugewerbe belebt und mit dem üppig bemessenen Taschengeld an seine eierlegende Wollmilchkuh indirekt ein halbes Dorf im Isaan durchfüttert.

Auch Sie?

Aus dem Blickwinkel der normativen Kraft des Faktischen und dem auch dem thailändischen Recht eigenen Grundsatz des Gutglaubensschutzes ist nicht zu erwarten, dass die Zehntausende von bereits jahrelang unbehelligt dahindümpelnden Strohmann-Companies der zweitgenannten Sorte plötzlich zur Zielscheibe eifriger Staatsdiener und –säuberer werden. Immerhin gilt es ja zu bedenken, dass der Ausländer, wenn überhaupt, nicht als Alleinverantwortlicher ins Recht gefasst werden könnte. Hätte der unter staatlicher Aufsicht tätige und gehörig lizenzierte Rechtsanwalt das Geschäft angewidert abgelehnt oder die staatlich akkreditierte Accountant ihre Mitwirkung mit einer Geste der Entrüstung verweigert, wäre wenigstens eines der vielen amtlichen Adleraugen auf dem Landamt geöffnet gewesen oder hätte die aufmerksame Steuerbehörde den offensichtlichen Frevel nach Einreichung der ersten Bilanz aufgedeckt – nicht ein einziges solches Umgehungsgeschäft wäre zustande gekommen. Das Trauerspiel reiht sich ein in die unendliche Liste toter Buchstaben, enthaltend unter vielem anderem auch das Rauchverbot in den Gaststätten, das gesetzlich festgeschriebene Hupverbot für Taxis (sic!) und das uneingeschränkte Verbot der Prostitution. Umgekehrt sind es mithin gerade diese Unzulänglichkeiten, welche uns Ausländer hier im Gastland mehr Freiheiten fühlen lassen, als wir das von unseren Herkunftsländern gewohnt sind. Honni soit qui mal y pense.

Wie weiter?

All die in den letzten Jahren beobachteten behördlichen Initiativen, diesen Umgehungsgeschäften Einhalt zu gebieten, sind mehr oder weniger gescheitert, im Sand verlaufen oder wurden mit juristischen und buchhalterischen Winkelzügen wieder weitgehend neutralisiert. Andernfalls wäre die Bautätigkeit in vielen Teilen Thailands weitgehend zum Erliegen gekommen und die Preise zerfallen – ein volkswirtschaftlicher Flächenbrand wäre nicht mehr fern gewesen.

Besser, als bloss zu kritisieren, sind natürlich konkrete Lösungsvorschläge. Davon gibt es durchaus brauchbare, welche den Interessen sowohl Thailands als auch uns Ausländern vollauf genügen würden. Wir werden zu einem späteren Zeitpunkt darauf zurückkommen.

Reto Derungs