Ausländer in Thailand und stolzer Grundeigentümer

- auch ohne Company Limited?

Der einfachste Weg hierzu ist bekanntlich der (zulässige) Erwerb einer Eigentumswohnung in einem sog. Condominium, soviel vorweg. Aber dicht auf dicht in einer Etagenwohnung zu leben – das ist einfach nicht jedermanns Sache.

In einer früheren Ausgabe wurde besprochen, wie es möglich ist, dass ein Ausländer in Thailand dank der Zwischenschaltung einer Company Limited faktisch Grundeigentümer werden kann, obschon die Landgesetze dies ausdrücklich verbieten. Daselbst wurde auch das Dilemma dieser Umgehungsgeschäfte geschildert.

In diesem Beitrag möchte ich aufzeigen, dass es dem thailändischen Gesetzgeber durchaus möglich wäre, allen Interessen Rechnung tragende Lösungen umzusetzen. Nachfolgend ein Beispiel von mehreren:

Unterschiedliche Interessenlagen...

Um diese Thematik ernsthaft anzugehen, sind zunächst einmal die divergierenden Interessenlagen des thailändischen Staates auf der einen und des sich hier zur Ruhe setzenden Ausländers auf der andern Seite klar zu identifizieren.

... des thailändischen Volks...

Thailand beansprucht sein Territorium, notfalls mit Waffengewalt – daran ist nichts auszusetzen. Auch wir Europäer sehen es höchst ungern, wenn Wohnquartiere, Talschaften und Sonnenterrassen an zugezogene Ausländer verschachert werden. Auch das diesbezüglich ausgesprochen tolerante Thailand hat mehrere Zentren, wo die Dichte der ausländischen Präsenz bereits zum Identitätsverlust der Einheimischen geführt hat. Dies äussert sich in zahlreichen Bereichen des Alltags, wenn Traditionen aussterben und fremdländische Gebräuche überhand nehmen. Dass Thailand den Landerwerb für Ausländer dereinst uneingeschränkt zulassen könnte, ist vor diesem Hintergrund politisch undenkbar.

Die vergleichsweise gutsituierten Botschafter abendländischer Prägung, welche sich als Ruheständler aller Altersgruppen für die Destination Thailand entschieden haben, werden von den ansässigen Einheimischen in den Ausländer-Ballungszentren als marodierender Heuschreckenschwarm wahrgenommen, das ist nachzuvollziehen.

... und der ausländischen Einwanderer

In Tat und Wahrheit sind wir indessen alles autonom handelnde Einzelpersonen, welche auf der Zielgeraden ihres Lebens noch die unbestreitbaren Annehmlichkeiten ihres Gastlandes geniessen möchten und dafür auch zu zahlen bereit sind; abgesehen von einigen Unverbesserlichen, über deren Abreise man wohl schon im Herkunftsland die Korken knallen liess, will niemand von uns den Thais etwas wegnehmen oder sie zurückdrängen.

Auf Wechselkurse und Kaufkraftparitäten haben wir keinen Einfluss, wohin die Krankenkassenprämien noch steigen, steht buchstäblich in den Sternen. So möchten denn viele von uns zumindest in den eigenen vier Wänden wohnen, damit wenigstens die Budgetposition „wohnen“ nicht vom Markt bestimmt wird.

Da die Investition in eine Liegenschaft sicherlich einen wesentlichen Teil eines Rentnervermögens bindet, sollte sie auch wieder zurückgeführt werden können, wenn – aus welchen Gründen auch immer – eine Rückkehr in die Heimat oder der Wegzug aus Thailand ansteht.

Lösungsvorschlag

Unter diesen Prämissen böte sich folgende Lösung an:

•Der Staat ruft eine Treuhandstelle ins Leben, deren Aufgabe es ist, das durch den Ausländer zu erwerbende Grundstück an dessen Stelle zu halten. Die Treuhandstelle wird als Grundeigentümerin eingetragen und der Ausländer erhält ein verbrieftes, zeitlich unbestimmtes (Erb-)Baurecht und Nutzungsrecht darauf. Zudem erhält er eine Forderung gegen die Treuhandstelle in der Höhe des durch das Landamt festgestellten Schätzwerts des Grundstücks (sozusagen des virtuellen Verkehrswertes).

Damit kann der Ausländer auf diesem Grundstück tun und lassen, was und solange er will, er verfügt über alle ihm wesentlichen Eigentümerrechte.

•Im Todesfall des Ausländers gelangt das Bau- und Nutzungsrecht sowie die allfällig darauf errichteten Gebäude ohne weiteres in den Nachlass. Bei der Teilung der Erbschaft können sich die auf das Bau- und Nutzungsrecht verwiesenen Erben als Rechtsnachfolger des Verstorbenen in die Grundtitel eintragen lassen.

•Gleichermassen wird verfahren bei einer Übertragung der Liegenschaft durch entgeltliche oder unentgeltliche Abtretung an eine ausländische Drittperson.

Ist die übernehmende Person indessen Thai, wird ihr die Treuhandstelle das Eigentum am Grundstück übertragen und das Bau- und Nutzungsrecht löschen.

•Bei jeder Handänderung des Bau- und Nutzungsrechts kassiert die Treuhandstelle vom Veräusserer bzw. der Erbengemeinschaft einen Teil des virtuellen Grundstückgewinns, berechnet auf Basis der Differenz des amtlichen Schätzwerts anlässlich der letztmaligen Eintragung und des aktuellen Schätzwerts.

•Der Staat hat jederzeit die Möglichkeit, die treuhänderisch gehaltenen Grundstücke regional oder nach andern Kriterien zu kontingentieren oder bei Verstoss gegen die Nutzungs- und Übertragungsbestimmungen oder zum Schutz übergeordneter nationaler Interessen das Bau- und Nutzungsrecht aufzukünden, unter Leistung angemessener Ausgleichszahlungen.

Zur Verwirklichung dieses Vorschlags bedürfte es einer durchaus noch überblickbaren Anzahl von Gesetzesänderungen und Ausführungsbestimmungen.

Zurück zur Realität

Es ist davon auszugehen, dass den mit der Ausarbeitung von Gesetzesentwürfen betrauten Juristen in den zuständigen Verwaltungen diese oder vergleichbare Lösungen längst bekannt sind. Aber zur parlamentarischen Umsetzung braucht es einen politischen Willen. Und der ist nach wie vor nicht zu erkennen.

„Heuriger“ – oder doch schon alter Wein?

Vor einigen Jahren, noch unter Thaksin, führte Thailand die „Privilege Card“ ein. Ziel war, gutbetuchten Einwanderern gegen eine happige Gebühr Vorrechte verschiedenster Natur zu gewähren, u.a. die Möglichkeit, in einem beschränkten Mass Grundeigentum zu erwerben. Bis zur Inkraftsetzung der zu diesem Behufe abzuändernden Landgesetze war eine ähnliche Lösung vorgesehen wie die oben dargestellte. Allerdings pfiffen die Richter die Betreiber umgehend zurück – wegen Verstosses gegen die Landgesetze. Damit ging dann auch diese Grundeigentums-Zwischenlösung durch den Kamin.

Reto Derungs