Hypothek um Immobilien zu erwerben

Die folgende Frage werden Sie wahrscheinlich schon tausendfach gehört haben, aber ich kann mich einfach nicht entscheiden, welche Form ich zum Immobilienerwerb verwenden soll. In meinem Freundeskreis gehen die Meinungen weit auseinander. Ich tendiere mittlerweile zu der „Hypothekenlösung“. Gibt es dort Sachen, welche ich berücksichtigen muss?

Wir möchten hier noch einmal erwähnen, dass allgemeine Beratungen zum Immobilienerwerbdurch unser Büro nach vorheriger Terminabsprache kostenlos erfolgen. Denn ich sage nicht umsonst – wie kann man Freude an seiner Immobilie haben, wenn schon das rechtliche Fundament, auf welchem es steht, sehr fragwürdig ist.

Grundsätzlich bleibt folgendes festzuhalten. Eine Hypothek ist gedacht und geeignet, um eine Forderung abzusichern. Dies machen sich nun manche zunutze und konstruieren um diese Forderung eine Absicherung für ihr Investment bzgl. der Immobilie. Es wird nun ein Darlehensvertrag zwischen dem Käufer und einem thailändischen Staatsbürger oder einer thailändischen juristischen Person, meist eine Company Limited (im Folgenden: der Darlehensnehmer), aufgesetzt. Der Käufer gewährt dem Darlehensnehmer ein zweckgebundenes Darlehen zum Kauf einer Immobilie. Zur „Sicherheit“ wird nun für den wirklichen ausländischen Käufer eine Hypothek eingetragen. So weit so gut.

Was haben Sie jetzt für Ihr Geld bekommen? Eine Hypothek an einem Grundstück. Jetzt wollen Sie natürlich in Ihr Eigenheim einziehen. Bleibt nur die Frage zu beantworten, wo leiten Sie Ihren Anspruch auf Nutzung der Immobilie her. Aus der Hypothek wohl kaum. Aus Ihrem Eigentum auch nicht, denn Sie sind ja nicht Eigentümer, sondern nur Darlehensgeber. Dass manche Leute daraus in Thailand automatisch ein Wohnrecht ableiten, ist mir schleierhaft. Wenn Sie in Deutschland eine Hypothek zugunsten Ihrer Bank eintragen lassen, steht am nächsten Tag ja auch nicht die Bankbelegschaft vor der Tür und will bei Ihnen einziehen. Wenn man schon diesen Weg mit der Hypothek wählt, so lassen Sie sich auf jeden Fall ein Wohnrecht in der Eigentümerurkunde eintragen. Sonst laufen Sie immer Gefahr, dass der Eigentümer Sie eines Tages vor die Tür setzt.

Der ausländische Käufer braucht einen thailändischen Staatsbürger, um das Land zu kaufen. Auch hier besteht ein grosses Gefahrenpotential. Generell gilt, die Hypothek hindert den Eigentümer nicht, das Land zu verkaufen. Ein mit einer Hypothek belastetes Grundstück ist frei veräusserbar. Natürlich wird der Kaufpreis entsprechend gering ausfallen, aber wenn man einen willigen Käufer findet, steht dem nichts im Wege. Sie wären natürlich entsetzt und schreien nach Gerechtigkeit. Ob der Darlehensvertrag vollstreckbar ist, wird sich erst in der Zukunft erweisen, wird aber in den meisten Fällen mangels Masse kein Erfolg haben. Also wird aus der Hypothek vollstreckt.

Ob nun aber die Investition durch die Zwangsvollstreckung wieder hereingeholt wird, ist ebenfalls fraglich. Hinzu kommen noch die Kosten für Anwälte, Zwangsvollstreckungsgebühren und sein persönlicher Schaden, welchen einen die ganze Aufregung gekostet hat. Ist der thailändische Staatsbürger mittlerweile verschwunden, bleiben Sie im Extremfall ein Leben lang auf der Hypothek sitzen, was besonders ärgerlich ist, wenn Sie das Grundstück verkaufen wollen, aber vorher die Hypothek löschen, wo zu Sie die Mithilfe des thailändischen Staatsbürgers benötigen.

Viele wissen um die Problematik wie gerade eben dargestellt und verlassen sich auf juristische Personen, Company Limiteds, welche sich zum Immobilienerwerb in der geschilderten Weise zur Verfügung stellen. Auch hier gilt, Eigentümer ist die Company Limited, und ohne eingetragenes Wohnrecht können Sie morgen vor verschlossenen Türen stehen. Während ich bei einer natürlichen Person im Regelfall weiss mit wem ich es zu tun habe, sieht das bei einer juristischen Person ganz anders aus.

Eine thailändische Company Limited muss mindestens sieben Gesellschafter haben. Mit anderen Worten, sieben Personen entscheiden über Gesellschafterbeschlüsse über das Schicksal meiner „Immobilie“. Im Regelfall ist der ausländische Investor nicht Gesellschafter und hat somit keine Einflussmöglichkeiten. Was passiert nun, wenn ein Gesellschafterbeschluss gefasst wird, dass die Grundstücke einer Wohltätigkeitsorganisation geschenkt werden? Ich berufe mich wieder auf meinen Darlehensvertrag, doch zwischenzeitlich ist die Company Limited zahlungsunfähig. Die Gesellschafter haben damals ihre Einlagen voll bezahlt und sind somit aus der Haftung. Nun vollstrecke ich wieder aus der Hypothek und verklage hierzu die Wohltätigkeitsorganisation mit der ständigen Ungewissheit – wie viel Erlös bekomme ich aus der Zwangsversteigerung.

Man kann es also drehen und wenden wie man will: Worin die Motivation für die „Hypothekenlösung“ liegen soll, ist uns nicht ersichtlich. Das einzig haltbare Argument ist die Kostenfrage. Die Hypothekenlösung ist wahrscheinlich billiger (dies hängt davon ab, wie viel sich die Firmen für Ihre Dienstleistung zahlen lassen) als die Gründung einer eigenen Company Limited. Die Frage, ob man mehr bezahlt für eine entsprechende Sicherung (unter dem Vorbehalt, dass die eigene Firma entsprechend ausgestaltet ist und damit meinen wir nicht die Standardfirmen) oder ob man vielleicht am falschen Ende spart und dafür all zu viel Kontrolle aus der Hand gibt, muss jeder für sich selber beantworten.

Quelle: http://der-farang.com/