Investieren in Thailand - Chance und Risiko

Viele Ausländer tragen sich mit dem Gedanken, ihr im Ausland erarbeitetes und erspartes Geld in Thailand zu investieren. In der Tat gibt es eine Reihe von Geschäftszweigen, in denen nach wie vor Aussicht auf lukrative Renditen besteht. Allerdings endet eine Vielzahl solcher Investitionen auch in einem finanziellen Fiasko. In dieser Reihe zeigt die Anwaltskanzlei Stancke & Tanun daher auf, was im Zusammenhang mit einem finanziellen Engagement in Thailand zu beachten ist, um erfolgreich Geschäfte zu betreiben und Schaden zu vermeiden. Dieser Artikel beschäftigt sich mit dem Grunderwerb in Thailand.

Häufig ist Gegenstand oder Teil der Investition der Erwerb oder die Nutzung von Grund und Boden in Thailand.

Ausländern ist jedoch der in Thailand der Erwerb von Eigentum an Grund und Boden prinzipiell verboten, weshalb alternative Gestaltungsformen gewählt werden müssen.

Verbot des Grunderwerbs

Daher wird Investoren häufig geraten, eine Gesellschaft zu gründen, auf die das Eigentum an dem Grundstück eingetragen wird.

Die Gründung einer so genannten Company Limited (vergleichbar mit der deutschen GmbH) nur zum Grunderwerb, ist jedoch nur bedingt empfehlenswert, da dies nach thailändischer Rechtslage ein Umgehungsgeschäft und somit ein nichtiges Rechtsgeschäft darstellt, durch das sich die Beteiligten sogar strafbar machen können.

Die Probleme sind vielfältig. Zum einen Bedarf es zur Gründung einer solchen Company sieben Gründungsmitglieder. Es werden zwar oft so genannte "Strohleute" in die Company aufgenommen, um die Mindestanzahl zu erreichen, dies ist aber problematisch, wenn Veränderungen vorgenommen werden sollen, bei denen deren ID-Karten beim Handelsregister vorgelegt werden müssen. Die ID-Karten werden alle fünf Jahre ungültig, und diese Strohleute sind dann häufig nicht mehr auffindbar.

Die weit verbreiteten "Share-Transfers" sind auch aus einem anderen Grund risikoreich: Sie sollen ja nur als Sicherheit dienen und werden beim Handelsregister nicht eingetragen. Bis zur Eintragung eines Gesellschafterwechsels sind die Strohleute jedoch Gesellschaft mit allen Rechten, wenn nicht ein besonderer Gesellschaftsvertrag eingetragen wurde, der deren Rechte beschränkt. Sie können daher nicht nur durch entsprechenden Beschluss die Direktoren abberufen, sondern sind auch am Gewinn der Gesellschaft beteiligt oder am Auseinandersetzungsguthaben bei einer Auflösung der Gesellschaft. Wenn eine solche Gesellschaft gegründet wird, sollte daher in jedem Fall darauf geachtet werden, dass nicht ein Standard-Gesellschaftsvertrag abgeschlossen wird, sondern ein individueller Gesellschaftsvertrag, nach dem die thailändischen Gesellschafter nur eingeschränkte Stimm- und Gewinnbezugsrechte haben. Dies ist rechtlich möglich und zulässig.

Zum anderen muss die Company eine gewisse Geschäftstätigkeit aufweisen, um nicht von Amts wegen aufgelöst zu werden. Schließlich ist eine Company verpflichtet, jährlich Bilanzen und Steuererklärungen einzureichen, was nicht unerhebliche Kosten verursacht.

Eine Alternative besteht in der Eintragung eines Oberflächennutzungsrechtes, das auch zugunsten eines Ausländers eingetragen werden kann.

Alternative:

Oberflächennutzungsrecht

Mit einem Oberflächennutzungsrecht hat der Berechtigte während der Vertragslaufzeit alle Rechte an dem Grundstück inne, wie das deutsche Erbbaurecht ist es quasi ein "Eigentum auf Zeit". Es gewährt dem Berechtigten den Besitz und den Gebrauch des belasteten Grundstückes, inklusive des Rechtes, Gebäude zu errichten oder abzureißen. Bei Wäldern z.B. gewährt es auch die Fruchtziehung. Dieses Oberflächennutzungsrecht kann ohne die Zustimmung des Eigentümers übertragen werden sofern vertraglich nichts anderes geregelt ist. Der Berechtigte trägt für die Zeit des Nutzungsrechts die Lasten des Grundstücks. Der Berechtigte wird zudem während der Vertragsdauer Eigentümer der von ihm errichteten Gebäude. Nach Vertragsablauf hat er es entweder wieder abzubauen oder an den Grundstückseigentümer zum marktüblichen Preis zu verkaufen. Ist keine Vertragsdauer vertraglich festgelegt, kann der Vertrag jederzeit von beiden Parteien aufgehoben werden. Der Vertrag kann für eine maximale Dauer von 30 Jahren oder auf Lebenszeit des Berechtigten geschlossen werden.

Zusätzlich kann mit dem thailändischen Eigentümer ein Darlehensvertrag geschlossen werden, um den "Restwert" des mit dem Nutzungsrecht belasteten Grundstückes zu sichern. Sinnvoll ist zugleich die Unterzeichnung einer blanko Umschreibungsvollmacht durch den thailändischen Eigentümer. Der Darlehensgeber kann das Grundstück dann jederzeit verkaufen und umschreiben. Den erzielten Erlös erhält er in Anrechnung auf die Darlehensvaluta.

Sinnvoll ist es darüber hinaus das Grundstückspapier - "Chanod" - als Sicherheit für das Darlehen in Verwahrung zu nehmen, da der thailändische Eigentümer ohne diese Urkunde eine Grundstücksumschreibung oder -belastung nicht vornehmen kann.

Eine absolute Sicherheit gibt es auch bei oben beschriebener Situation nicht und ohne Frage begründet sie in vielen Fällen die Gefahr einer Vermischung privater und geschäftlicher Verhältnisse. Letztlich sind die Risiken aber aus den genannten Gründen geringer als bei der "company-Lösung", auch wenn diese juristisch weniger aufwendig ist.

Zudem ist die Eintragung des Oberflächennutungsrechtes durch Ausländer legal, während der Erwerb der Gesellschaftsanteile durch Strohleute illegal ist.

Da der thailändische Eigentümer als solcher im Chanod eingetragen ist, kann er theoretisch über das Grundstück verfügen, wenn er im Besitz eines Chanods ist. Allerdings ist dieses mit dem Nutzungsrecht belastet, welches bis zu 30 Jahren betragen kann. Ein belastetes Grundstück schmälert den Verkaufspreis natürlich erheblich. Selbst bei einem Verkauf durch den Thailänder, würde dies das Nutzungsrecht nicht beeinträchtigen und der Berechtigte kann die ganzen 30 Jahre sein Recht ausüben.

Was ist weiter zu beachten?

Sofern sich der Investor entschieden hat, Rechte an einem Grundstück zu erwerben, sind eine Reihe von Formalien zu beachten, um die Investition zu sichern.

Zunächst ist zu klären, welchen Rechtsverhältnissen das Grundstück unterliegt, insbesondere, ob es privateigentumsfähig ist. Dies ist immer dann der Fall, wenn ein Chanod oder ein Nor.Sor.Sam ausgestellt wurde.

Gerade bei Investitionen im Süden von Thailand tritt häufig der Fall auf, dass Privateigentum nicht erworben werden kann, sondern nur mehr oder weniger unsichere Nutzungsrechte bestehen. Hier ist in jedem Fall Vorsicht geboten und sollte professionelle Beratung in Anspruch genommen werden.

In jedem Fall sollte der Investor sich die Grundstücksurkunde im Original vorlegen lassen. Eine Kopie ist nicht ausreichend. Anhand der Urkunde sollte geprüft werden, wer Eigentümer ist und ob Belastungen in Form von Hypotheken oder Nutzungsrechten bestehen. Ähnlich wie in das deutsche Grundbuch wird auf der Rückseite des Chanods jeder Eigentumswechsel und jede Belastung registriert.

Stellt sich heraus, dass das Grundstück belastet ist, sollte mit dem Gläubiger Kontakt aufgenommen werden, da Zahlungen bis zur Höhe der Belastung sinnvollerweise nur an ihn und nicht an den Verkäufer geleistet werden sollten. Zusätzlich sollten vor einer Investition die Dokumente beim Landamt zu dem Grundstück eingesehen werden.

Wichtig ist sodann, dass ein Kaufvertrag aufgesetzt wird, in dem insbesondere die Vertragsabwicklung sorgfältig geregelt ist. Ohne einen solchen Vertrag sollte der Investor keinerlei Anzahlungen leisten. Nach Möglichkeit sollten Zahlungen überhaupt nur Zug um Zug gegen Eintragung des Eigentums bzw. des Nutzungsrechtes und Übergabe des Chanods erfolgen.

Wichtig: Kaufvertrag

Fordert der Verkäufer eine Anzahlung schon vor Umschreibung oder wird eine Ratenzahlung vereinbart, so sollte zumindest sichergestellt werden, dass der Verkäufer keine Zwischenverfügungen vornehmen kann, also das Grundstück an eine andere Person übertragen oder mit Grundschulden/Nutzungsrechten belasten kann.

Für weitere Fragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung:

Stancke & Tanun

Deutsch-Thailändische Anwaltskanzlei
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